我們大家都知道，網(wǎng)簽和備案都是房產(chǎn)交易中非常重要的環(huán)節(jié)，也是確保房子合法存在且防止一房多賣的重要步驟。一般提到網(wǎng)簽和備案時(shí)都會(huì)當(dāng)成一件事去說，這給很多購(gòu)房者造成誤導(dǎo)，其實(shí)二者并不是一回事，有很大的區(qū)別。那么要如何區(qū)分網(wǎng)簽和備案？在房產(chǎn)過戶中，遇到哪幾種情況會(huì)無法過戶？今天，小編就為大家梳理了相關(guān)知識(shí)點(diǎn)，我們一起來看吧。

　　買房如何區(qū)分網(wǎng)簽和備案？

　　網(wǎng)簽就是網(wǎng)上簽約，指交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，形成網(wǎng)簽號(hào)并在網(wǎng)上公布，用戶可以通過網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。目的是讓房地產(chǎn)交易更加透明化，為了防止開發(fā)商一房多賣，避免損害購(gòu)房人合法利益。

　　可以看出，網(wǎng)簽和備案是相關(guān)聯(lián)的。

　　備案有兩種情況，一種是開發(fā)商的備案，一種是購(gòu)房合同備案，我們以前給大家講過備案價(jià)，其實(shí)就是開發(fā)商取得預(yù)售許可后，到相關(guān)部門備案房屋出售價(jià)格，防止房?jī)r(jià)大漲大跌。

　　不過我們一般提到的備案說的是購(gòu)房合同備案，買賣雙方在簽訂合同后，到相關(guān)管理部門登記備案，從而產(chǎn)生法律效力，這樣可以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益，這個(gè)房子就不能再被出售者偷偷賣給其他人了。

　　網(wǎng)簽后生成的網(wǎng)簽號(hào)在提取住房公積金的時(shí)候用得著。

　　網(wǎng)簽和備案實(shí)際上是一前一后的兩道工序，網(wǎng)簽在前，備案在后，備案后房屋買賣才算是正式生效。所以，購(gòu)房者買房時(shí)，不能貿(mào)然跟開發(fā)商簽合同，要確保取得了預(yù)售許可證，現(xiàn)實(shí)中，不少開發(fā)商都是未取得預(yù)售許可就提前賣房，這樣有很大風(fēng)險(xiǎn)，否則下邊的網(wǎng)簽備案是無法進(jìn)行的，夜長(zhǎng)夢(mèng)多，很容易出問題。

　　這就涉及到一個(gè)法律效力的問題，網(wǎng)簽沒有法律效力，雙方可以協(xié)商，修改相關(guān)條款，甚至可以拒簽。商品房買賣合同只有到房地產(chǎn)交易中心登記備案后才能生效。所以說，經(jīng)過備案，房屋交易才算真正具備了法律效力。

　　作為購(gòu)房者還要注意的一點(diǎn)，在網(wǎng)簽時(shí)，不僅可以協(xié)商，還能修改相關(guān)內(nèi)容，最重要的是，要明確內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。最重要的是，有些開發(fā)商會(huì)玩文字游戲，購(gòu)房者稍微不慎，就容易被坑。

　　比如，開發(fā)商只注明竣工日期，而不注明交付使用日期。購(gòu)房者注意，一定要將交房日期確定為“某年某月某日”，并明確不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

　　碰到這6種情況小心房產(chǎn)無法過戶

　　1、沒有房產(chǎn)證

　　有時(shí)候買房會(huì)遇到各種情況，有的是賣方惡意欺詐，根本就沒有房產(chǎn)證，或者說房子根本就不是他的，這樣的房子當(dāng)然不能買，無論他說什么都不要抱有僥幸心理。

　　還有一種是非惡意的，因?yàn)榉N種原因，房產(chǎn)證尚未辦理下來，這樣的房子有買賣，但都是私下交易，相對(duì)來說會(huì)便宜，但是不要心存僥幸，往往利益面前會(huì)撕破臉，導(dǎo)致買方無法受到法律保障。

　　2、未經(jīng)其他共有產(chǎn)權(quán)人同意

　　有些房子是多個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)，如果僅僅是其中一個(gè)人同意，作為購(gòu)房者心里要有數(shù)，一定設(shè)法取得所有共有產(chǎn)權(quán)人的同意，否則買賣可能無效。這種情況雖然不多見，但也有一些案例。

　　或者因?yàn)閹讉€(gè)產(chǎn)權(quán)人沒有達(dá)成一致導(dǎo)致交易無效。更有甚者，在利益面前，賣方反悔，借著其他共有產(chǎn)權(quán)人不知情的理由終止買賣合同。

　　3、尚未解除抵押的房產(chǎn)

　　很多人買房都是按揭貸款，那么貸款期間，你的房子是抵押給銀行的，如果不辦理解抵押，房子是無法過戶的。購(gòu)房者買房前，要弄清楚，賣方有沒有將貸款還清并對(duì)房產(chǎn)抵押解除。

　　貸款的房產(chǎn)證是將房屋的所有權(quán)進(jìn)行抵押的，所以是抵押給銀行的。一般情況下，一種是房產(chǎn)證抵押給銀行，也就是說銀行扣著你的房產(chǎn)證；另一種情況是，你自己手拿房產(chǎn)證，但是房產(chǎn)證上會(huì)做標(biāo)記，證明已將房屋所有權(quán)和產(chǎn)權(quán)抵押給銀行。

　　網(wǎng)上有一種誤導(dǎo)，一邊倒認(rèn)為房產(chǎn)證不在你的手中而是放在銀行，這是誤導(dǎo)。

　　4、被查封或因?yàn)檫`建被凍結(jié)的房產(chǎn)

　　如果因?yàn)榉恐魃婕案鞣N債務(wù)糾紛等原因?qū)е路课荼徊榉猓敲床榉馄陂g內(nèi)是無法過戶的。同樣，還有一種房子是因?yàn)檫`章搭建被凍結(jié)，在整改完畢并恢復(fù)原貌之前，該房屋也是無法過戶交易的。

　　5、因政策變動(dòng)失去購(gòu)房資格，買賣合同無效

　　還有一種情況是，在購(gòu)買過程中，因?yàn)檎咦儎?dòng)，導(dǎo)致買方失去購(gòu)房資格，那么交易無法進(jìn)行，簽訂的買賣合同也就自然視為無效，不過不用承擔(dān)違約責(zé)任。

　　6、正在出租且未經(jīng)租戶同意的房子

　　網(wǎng)上有一種說法不嚴(yán)謹(jǐn)，說正在出租的房子不能過戶，這是一種誤導(dǎo)，房子正在出租是可以過戶的，但有個(gè)前提，那就是租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。一般情況下，租客都會(huì)配合，只要他們不買，房子就可以賣給別人。

　　除了房客優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，還有一個(gè)問題，那就是法律上的“買賣不破租賃”，也就是說，即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租賃合同未到期，租客有權(quán)繼續(xù)居住，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

　　當(dāng)然如果有矛盾，可能會(huì)導(dǎo)致租客不同意賣房，那么你要是買這樣的房子，很可能面臨不能過戶的局面。

　　以上就是小編為大家梳理的買房時(shí)該如何區(qū)分網(wǎng)簽和備案，以及6種常見的無法過戶情況相關(guān)知識(shí)，希望本篇文章能夠幫助到有需要的朋友。