一、晚交房違約金怎么算？

　　晚交房違約金的計(jì)算方式應(yīng)該是按照雙方當(dāng)事人在合同當(dāng)中約定的來進(jìn)行，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

　　第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

　　第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　二、逾期交房約定的違約金過高該怎么辦？

　　我國《民法典》（2021年1月1日實(shí)施）第五百八十五條規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！痹摋l規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，也就是說過分高于實(shí)際損失，確實(shí)可以依據(jù)司法手段突破當(dāng)事人約定將其“削低”，那么具體又是依據(jù)怎樣的標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行“削低”的呢？

　　在司法實(shí)踐中，各個(gè)法院和仲裁機(jī)構(gòu)判斷違約金是否過分高于損失，一般都與守約方的實(shí)際損失相比。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成損失的30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。”

　　然而真實(shí)情況是，如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房對(duì)購房者造成的損失一直以來在司法實(shí)踐中都是一個(gè)難點(diǎn)，因?yàn)楹芏鄷r(shí)候無法認(rèn)定購房者損失，沒有一個(gè)度，也就無從比較是否過分高于或是過分低于了。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

　　三、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配規(guī)定是什么？

　　根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問題，即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任？一種觀點(diǎn)認(rèn)為，實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少，故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

　　1、“誰主張，誰舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實(shí)際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。

　　2、法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。

　　在我們的日常生活當(dāng)中，開發(fā)商和購買房屋的人員是需要按照法律的規(guī)定，簽訂購房的合同，購房合同當(dāng)中會(huì)約定具體的交房的日期，如果晚交房，那么是屬于違約行為，必須要按照合同約定或者法律規(guī)定來支付違約金。