商品房買賣中會(huì)有那些違約的情況發(fā)生?

2021年01月29日09:30   來源:房天下

  一、商品房買賣中會(huì)有那些違約的情況發(fā)生

  1、不能履行。

  又叫給付不能,是指在客觀上已經(jīng)沒有履行能力,或者法律禁止的履行。在以特定物為標(biāo)的物的合同中,如房屋,該特定物毀損滅失,構(gòu)成不能履行。

  不能履行以訂立合同時(shí)為標(biāo)準(zhǔn),可分為自始不能履行和嗣后不能履行。前者可構(gòu)成;后者是違約的類型。

  2、延遲履行。

  又稱債務(wù)人延遲或者逾期履行,指?jìng)鶆?wù)人能夠履行,但在履行期限屆滿時(shí)卻未履行債務(wù)的現(xiàn)象。其構(gòu)成要件為:存在有效的債務(wù);能夠履行;債務(wù)履行期徒過而債務(wù)人未履行;債務(wù)人未履行不具有正當(dāng)事由。是否構(gòu)成延遲履行,履行期限具有重要意義。

  二、商品房買賣中如何承擔(dān)

  《商品房買賣解釋》第17條規(guī)定:沒有約定數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,逾期交付使用房屋的,按照逾期交付房屋期間有關(guān)主管部門公布或有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

  《商品房買賣解釋》第18條第2款規(guī)定:由于出賣人的原因,買受人在規(guī)定期限內(nèi)未能取得證書的,除當(dāng)事人有特殊原因外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;如果商品房買賣合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付款總額,參照中國(guó)人民銀行銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)記收的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  另外,在《商品房買賣解釋》對(duì)某些違約承擔(dān)違約責(zé)任的計(jì)算則另有規(guī)定,具體包括:

  1、出賣人惡意違約。具有下列情形之一,導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求、返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:商品房買賣后,出賣人未告知買受人又將該給第三人;商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人。這顯然是針對(duì)先賣后抵、一房數(shù)賣的行為所作出的懲罰性規(guī)定。

  2、出賣人存在欺詐行為。出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款以及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:故意隱瞞沒有取得嗎的事實(shí)或提供虛假商品房預(yù)售許可證明;故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為房屋的事實(shí)。

  3、不完全履行。

  是指?jìng)鶆?wù)人雖然履行了債務(wù),但其履行不符合債務(wù)的本旨,包括標(biāo)的物的品種、規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量、質(zhì)量等不符合合同約定等。不完全履行與否,以何時(shí)為確定標(biāo)準(zhǔn)?應(yīng)以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時(shí)為準(zhǔn)。如果債權(quán)人同意給債務(wù)人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付,那么在該寬限期屆滿時(shí)仍未消除或者令行為給付,則構(gòu)成不完全履行。

  4、拒絕履行。

  拒絕履行是債務(wù)人對(duì)債權(quán)人表示不履行合同。這種表示一般為明示的,也可以是默示的。例如,債務(wù)人將應(yīng)付標(biāo)的物處分給第三人,即可視為拒絕履行。關(guān)于當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的規(guī)定,即指此類違約行為。其構(gòu)成要件為:存在有效的債務(wù);有不履行的意思表示(明示的和默示的);應(yīng)有履行的能力;違法的(即不屬于正當(dāng)權(quán)利的形式,如抗辯權(quán))。

  從當(dāng)前的情況來看,在購(gòu)買商品房的時(shí)候,或多或少的都會(huì)出現(xiàn)一些問題。當(dāng)然,有些問題不算大,解決起來也不復(fù)雜,于是人們往往會(huì)選擇忽略。但一些嚴(yán)重?fù)p害到購(gòu)房者利益的問題,通常就無法忍受了。并且,這樣的情況,往往已經(jīng)構(gòu)成違約,那么作為違約的一方自然需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

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