不論身在幾線城市,房?jī)r(jià)動(dòng)輒都是六七位數(shù),能輕松拿出全款購(gòu)房的人并不多見(jiàn),即便是有錢(qián),有遠(yuǎn)見(jiàn)的人仍會(huì)在手里留下充足的現(xiàn)金,用作其他投資,在這些人眼里,存款的靜態(tài)收益是10%,借款用來(lái)投資別處的收益卻是動(dòng)態(tài)的,可能就是100%,因此絕大多數(shù)人還是會(huì)選擇按揭貸款買(mǎi)房。
通常申請(qǐng)貸款的年限在10年-30年居多,以傳統(tǒng)思維考慮,或許購(gòu)房者覺(jué)得給銀行的利息越少越好,在選擇年限上能壓縮就壓縮,甚至選擇5年、10年,導(dǎo)致生活上精打細(xì)算過(guò)得十分壓抑。實(shí)際上,銀行員工通常會(huì)建議你年限申請(qǐng)得越長(zhǎng)也好,因?yàn)樵谀闫饺盏纳钪?,這會(huì)是你申請(qǐng)到時(shí)間最久、最大金額、最低利率的一筆貸款。
舉個(gè)例子,以目前銀行基準(zhǔn)利率4.9計(jì)算,貸款100萬(wàn)每年的利息是4.9萬(wàn)元,如果采用公積金貸款利率就更低,如今市面上任何一個(gè)貸款利率都不會(huì)比這個(gè)來(lái)得低又劃算。那么貸款年限選得長(zhǎng)點(diǎn)好還是短點(diǎn)好?我們先來(lái)了解兩個(gè)貸款方式,等額本金和等額本息。
在同等條件下,等額本金是每月固定還一定數(shù)額的本金,利息在此基礎(chǔ)上逐漸減少,還款額度是逐月遞減的,這樣做會(huì)讓前期還款壓力較大;等額本息是每月償還包括貸款利息在內(nèi)的等額貸款,本加息還款的金額始終保持不變,這樣做前期還款壓力較小,最終需還的利息是高于本金的,壓力傾向于后期還款。如果貸款人資金并不是特別充足,銀行考慮到中途意外斷供的風(fēng)險(xiǎn),會(huì)普遍建議選擇有利于規(guī)劃資金的等額本息法。
所以我們就以等額本息法為例,看看貸款10年和30年的差別有多大。假設(shè)貸款100萬(wàn)元,按基準(zhǔn)利率4.9%計(jì)算,10年間需還利息26.69萬(wàn)元而30年還款利息是91.06萬(wàn)元,二者相差65萬(wàn)元,且30年貸款的利息基本接近本金。乍一看,似乎10年貸款的利息比較容易接受,還能早點(diǎn)擺脫房奴生涯,但如果把M2(廣義貨幣)與GDP(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值)的因素算進(jìn)去,結(jié)果就完全不一樣。
近年來(lái),我國(guó)M2與GDP比值問(wèn)題引得廣泛關(guān)注,簡(jiǎn)單說(shuō)它反映的是經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的效率,比值越高說(shuō)明經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)效率越低,相當(dāng)于投入大量貨幣卻產(chǎn)出很少的GDP,相反比值越低經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)的效率越高。
1998年以前,我國(guó)的M2與GDP之比低于1.2,之后在2009年上升至1.79,而2018年比值為2.02,從高企的比值不難看出錢(qián)的購(gòu)買(mǎi)力在逐漸下降,也就是說(shuō)20年前買(mǎi)一斤蘋(píng)果1元錢(qián),現(xiàn)在可能就要3元。如果按照過(guò)去貨幣的貶值速度,貸款30年后的100萬(wàn),僅僅相當(dāng)于30年前的25-30萬(wàn),那么利息也就是現(xiàn)在的20-25萬(wàn),相比10年26萬(wàn)的利息,好像也沒(méi)差。
所以上述我們才說(shuō),房貸或許是你這一輩子能申請(qǐng)到的貸款時(shí)間最久、金額最大的一筆福利,當(dāng)然是能借多久就借多久,隨著樓市逐漸穩(wěn)定,房?jī)r(jià)不會(huì)大幅波動(dòng),而不急于還清貸款,利用長(zhǎng)周期不論把錢(qián)投到哪里,都能有效對(duì)沖貸款利息,何樂(lè)而不為呢?